Page 178 - Emlak Vergisi Uygulaması 2019

Açıklamalı ve İçtihatlı Belediyelerde Emlak Vergisi Uygulaması

menkul satış vaadi sözleşmesi, mülkiyetin lehine vaatte bulunulana ait olduğunu gös-
terir belge sayılamaz, şeklinde ifade edilmektedir. 291
549. Taşınmazlarda malik sıfatının ancak tapu sicilinde malik olarak kayıt yapılmasıyla
oluşacağından satış vaadi işlemi malik sıfatı kazandırmamaktadır. Bu nedenle bir
taşınmazın satış vaadine konu edilmesi, bu satış vaadi tapuya şerh düşülmüş olsa
bile, taşınmazın malikini ve dolaysıyla da emlak vergi mükellefini değiştirmeyecek-
tir. 292 Gayrimenkul satış vaadi ile yapılacak intikallerde, satış vaadi sözleşmesi mülki-
yet intikali için yeterli olmadığından ve gayrimenkul daha sonraki bir tarihte yapılacak
satış ve teslim ile el değiştireceğinden, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte
vergiyi doğuran olay henüz meydana gelmiş sayılmayacaktır (Biyan,2006:81).

550. Ancak bazı hallerde tapuya tescil edilmeden önce de satış işleminin tapu tescili
yapılmaksızın fiili gerekleri yerine getirilebilmekte ve gayrimenkulün tasarruf hakkı
alıcıya bırakılabilmektedir. Satış vaadi sözleşmesinde de böyle bir durum olabilir. Sa-
tış vaadi sözleşmesi yapılmış, henüz tapuda tescil gerçekleşmemiş ancak fiilen gay-
rimenkul alıcının tasarrufuna bırakılmış olabilmektedir. Örneğin, inşa edilen binanın
alıcının kullanımına tahsis edilmesi, arsalarda arsa üzerine alıcı tarafından inşaata
başlanılması veya tesisler kurularak arsanın depo, garaj, işyeri ve benzeri şekillerde
kullanılması, arsanın tasarruf hakkının fiilen alıcıya bırakıldığını gösterir.

551. Bu durumda, her ne kadar gayrimenkul satışlarında satış işleminin tapuya tescil
edildiği tarihte malik sıfatının elde edildiği esas olsa da, tapuya tescilden önce, gayri-
menkulün tasarruf hakkının alıcıya bırakılması halinde, bir taşınmaza malik gibi tasar-
rufta bulunulması söz konusu olacaktır. Ancak, malik gibi tasarrufta bulunanların
emlak vergisi mükellefi olmaları, malik ya da intifa hakkı sahibinin bulunmamasına
bağlı tutulmuştur.
551.1. Arazi ve arsa açısından olmasa da üzerinde yapılan bina ve inşaatlar açısından bina
tapusu kurulmadığı ve bina maliki tapu tescilinde yer almadığından, bu tür binalar
için malik sıfatıyla tasarruftan bahsedilebilir. Bu tür durumlarda tapu siciline tescil
edilmeyen hallerde, gayrimenkulün fiilen alıcının kullanımına terk edilmesi ile meyda-
na gelmiş bulunan (Kızılot vd,2005:262) sahiplikte, emlak vergisi mükellefinin bina-
nın alıcısı, tapuda adına tescil görünmeyen kimse olabilecektir. Emlak vergisi mükel-
lefleri arasında malik gibi tasarrufta bulunanlar da sayıldığından, bir gayrimenkul sa-
tış vaadi sözleşmesi kapsamında alıcı için gayrimenkulün teslim edilmiş ve bedeli
tahsil edilmiş olması ile emlak vergisi bakımından iktisap tamamlanmış sayılabilir.

291 Yargıtay 21. Hukuk Dairesi’nin 01.04.2004 tarih ve E:2004/001791, K:2004/003227 sayılı kararı.
292 Gelirler Genel Müdürlüğü’nün 20.03.2009 tarih ve 31520 sayılı özelgesinde bu konu ile ilgili şu açıklamaya yer
verilmiştir: İnşa ettirilen ve daha sonra hak sahibinin kullanım ve tasarrufuna terk edilen ve tapusu ileride verilecek
binanın maliki, dolayısıyla bina vergisi mükellefi binayı inşa edendir ve bu bina ile ilgili olarak tahakkuk edecek bina
vergisinin ilgili belediyeye binayı inşa eden tarafından ödenmesi; söz konusu hak sahibinin bina vergisi mükellefiyeti-
nin ise, adına tapu verildiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlaması gerekmektedir. Gayrimenkul satış
sözleşmesi hükümlerinden kaynaklanan ve bina vergisinin hangi tarafça karşılanılacağına yönelik satıcı (mükellef) ile
alıcı arasında ortaya çıkan uyuşmazlığın özel hukuk kapsamında değerlendirilerek sonuçlandırılması gerekmektir.

150 | TBB