Page 174 - Emlak Vergisi Uygulaması 2019

Açıklamalı ve İçtihatlı Belediyelerde Emlak Vergisi Uygulaması

lacak kat mülkiyetine önceden ayni bir garanti sağlamaktır (Arpacı,2002:24). Kat
irtifakı hakkı olanlar, yani kat irtifakı tapusu olanlar, esasında arsa payının yani paylı
mülkiyet hissesinin malikidirler. Bina maliki değildirler. Dolaysıyla ödeyecekleri emlak
vergisi paylı mülkiyet hissesi için ödenecek olan arazi vergisidir.

527. Kat irtifaklı tapu, arsa tapusu olarak bilinir. Cins tashihi yapılarak kat irtifakı kat
mülkiyetine dönüştürülmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3’üncü madde-
sinin 3’üncü fıkrası gereğince, arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olan kat irtifakı, yapı
kullanma izin belgesi alındıktan sonra istem üzerine, kanuni şartlar uyarınca kat mül-
kiyetine çevrilir.

528. Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. 286 Kat mülkiyeti
kurulduğunda ise artık bina mülkiyeti söz konusu olmakta ve bina vergisi mükellefiye-
ti oluşmaktadır. Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının kat, daire, büro, dükkân, ma-
ğaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli
olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti
Kanunu hükümlerine göre kurulan özel bir mülkiyet hakkıdır. Kat Mülkiyeti Kanu-
nu'nda her bir apartman dairesi, ayrı bir 'bağımsız bölüm' olarak geçmektedir. Binanın
'bağımsız bölümleri', 'ortak alanları', 'eklentileri', 'her bağımsız bölüme ne kadar arsa
payı düştüğü' gibi konular önem taşımaktadır (Akipek,2008:238).

529. Kat irtifakında arsa payı malikliği; kat mülkiyetinde ise bir binanın sahipliği söz
konusudur. 287 Kat irtifakında arazi vergisi; kat mülkiyetinde bina vergisi mükellefiyeti
söz konusudur.

530. Kat mülkiyetinin kurulması ile ödenecek vergi miktarı artmaktadır. Nitekim emlak
vergisi tahsilâtını hızlandırmak ve buradan elde edilen geliri artırmak amacıyla kat
irtifaklı tapuların kat mülkiyetine çevrilmesi için bir kanun çıkarılmıştır. 288 Kat irtifakı-
nın, yapı tamamlanıp, yapı kullanma izni alındıktan itibaren en geç bir yıl içinde kat
mülkiyetine çevrilmesi zorunlu hale gelmiştir.

286 Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 68 inci maddesine dayanılarak 16
Ağustos 2008 ve 26969 sayılı Resmi Gazete yayımlanan Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti Ve Kat İrtifakı Tesisine Dair
Yönetmelik’in “Tanımlar” başlıklı 4’üncü maddesinin (g) fıkrası uyarınca.
287 Satın alınacak veya alınan bağımsız bölümün tapusundaki hisse arsa hissesi olarak gözüküyorsa, kat irtifakı veya
kat mülkiyeti tesis edilmesini engelleyen bir neden olabilir. Bu nedenle, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre cins değişikliği
yapılmamış demektir. Ayrıca bu binanın yapı kullanma izni de olmayabilir. Kat irtifakından, kat mülkiyetine geçiş,
tapuda bazı işlemlerin yapılmasını gerektirir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, aslında bir tür değişikliği işlemidir.
Tür değişikliği, bir taşınmaz malın türünün, yapısız iken yapılı ya da yapılı iken yapısız hale dönüştürmek için paftasın-
da ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.
288 5711 sayılı Kanun’un 23’üncü maddesi ile 634 sayılı Kanun’a aşağıdaki “Geçici Madde 1” eklenmiştir. Bu Ka-
nun’un yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi
alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyeti-
ne geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi,
resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak
hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik
olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen,
gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise
belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.

146 | TBB