Page 193 - Emlak Vergisi Uygulaması 2019

Matrah

2. Matraha Esas Emlak Vergi Değeri
594. Emlak vergisinin matrahı, vergisel amaçlı yapılan taşınmaz değerlemesi ile bulunan
değerdir. Vergi değerinin nasıl tespit edileceği ise emlak vergisine ilişkin yasal mev-
zuat ile belirlenmiştir. Yasal dayanaklara ilişkin açıklamalara geçmeden önce konu-
nun teorik çerçevesinin kısaca bilinmesinde yarar bulunmaktadır.
594.1. Bilindiği üzere; emlak vergisi, servet üzerinden alınan bir vergi olarak, kişilerin vergi
ödeme gücünün göstergesi olan bina, arsa veya arazi gibi taşınmaz servet unsurlarını
vergilendiren bir niteliğe sahiptir. Emlak vergisinin konusunu servet veya servet un-
surlarının oluşturması bakımından, öncelikle vergi matrahının parasal bir değer olarak
tespit edilmesi zorunlu hale gelmektedir. Zira vergi parasal bir değer olarak belirlen-
mektedir. Bu durumda, emlak vergisinin matrahını teşkil eden ekonomik varlıkların
parasal karşılığının bulunması için değerleme yapılması gerekliliği ortaya çıkmaktadır.
594.2. Taşınmaz değerlemesi, vergi hukukunda “emlak değerlemesi” olarak adlandırılmak-
tadır. Türkiye’de uygulanmakta olan emlak vergisi, yapısı itibarıyla sıkı sıkıya emlak
değerlemesine bağlı bir mükellefiyettir (Hacıköylü ve Heper, 2010:2). Hatta bazı kay-
naklarda emlak vergisi doğrudan doğruya bir “değerleme vergisi” şeklinde de ifade
edilmektedir (Vergi Reform Komisyonu,1972:5-6).

594.3. Türkiye’de bir taşınmaza ait değerlemelerde, vergiye esas değer, alım-satım değeri
veya rayiç değer, kamulaştırma değeri, adli yargıda bilirkişilerce belirlenen mahkeme
değeri, sigorta değeri ve benzeri çok sayıda değer ile karşılaşılmaktadır. Taşınmazla-
rın emlak vergisi matrahının belirlenmesinde ise kanun tarafından vergi değeri ile
değerleme yapılması kabul edilmiştir. Yani, vergiye konu bir taşınmazın değerlemesi,
kanunla tanımlanmış vergi değeri üzerinden yapılmaktadır (Hacıköylü ve He-
per,2010:3). Taşınmaz unsurlarının değerinin başka bir ifade ile verginin matrahının
tespitine yönelik vergisel amaçlı taşınmaz değerlemesi yani vergi değeri yöntemi be-
nimsenmiştir.

594.4. Emlak vergi matrahının belirlenmesi için kabul edilen taşınmaz değerleme yöntemi
olarak benimsenen “vergi değeri”nin belirlenmesinin ise takdir komisyonu tarafından
yapılması öngörülmüştür. Komisyon tarafından takdirlerin nasıl yapılacağı yasal mev-
zuatta belirlenmiş olmakla birlikte, netice itibariyle bir takdir işlemi olması dolayısıyla,
emlak vergisine matrah olacak değerler nesnel ölçütlerden çok, öznel ölçütlere bağlı
tahminlere dayanmaktadır (Yomralıoğlu ve Nişancı, 2006:3).
594.5. Vergi değerinin gerçekçi ve doğru bir şekilde tespitine, takdir komisyonlarının
oluşumuna ve verginin tahsil ve denetimine ilişkin sorunlar nedeniyle Emlak Vergisi
Kanunu’nda yapılan değişikliklerin, çoğunlukla emlak vergisine matrah olacak taşın-
maz değerinin belirlenmesine ilişkin olduğu görülmektedir (Hacıköylü ve He-
per,2010:4).
594.6. Bu hükümler çerçevesinde, vergi değerinin belirlenmesinde iki temel bileşenin
kullanıldığı görülmektedir. Bunlardan ilki arsa ve araziler için en asgari birim değerler,

TBB | 165