Page 65 - Emlak Vergisi Uygulaması 2019

Vergi Hukuku ve EmlakVergisi

2.7.5. Gelir Vergisinde Emsal Kira Bedeli Uygulamasında Kıstas Olarak Emlak Vergisi
146. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya
mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. Böyle bir makam yoksa, o bina ya da arazi
için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa; emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin
% 5’idir.

147. Gelir Vergisi Kanunu’nun 73’üncü maddesi, kiraya verilen mal ve hakların kira
bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olamayacağını, bedelsiz olarak başkalarının
kullanımına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedelinin, bu mal ve hakların kirası
sayılacağını hüküm altına almıştır. Kanuna göre, bina ve arazide emsal kira bedeli,
yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle
takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanun’una göre belirlenen
vergi değerinin % 5'idir.
148. Vergi Usul Kanunu’nun 268’inci maddesinde bina ve arazilerin vergi değerinin Emlak
Vergisi Kanunu’na göre belirlenen değeri olduğu belirtilmiştir. Emlak Vergisi Kanunu
uyarınca tespit edilecek değer emsal kira bedelinin belirlenmesinde kullanılacak ve
gelir vergisinin hesaplanmasında etkili olacaktır (Öztürk ve Yiğit, 2009:147). Kiraya
verilen bir taşınmazın kira bedeli emsal kira bedeli olan emlak vergisi bedelinin %
5’inden az olamayacaktır. Mükellefin beyan ettiği kira bedelinin emlak vergi değerinin
% 5’inden az olması durumunda durumun tespit edilmesiyle aradaki fark üzerinden
ikmalen tarh yapılması gerekecektir .
64
149. Örneğin; bir kimse, emlak vergisi değeri 100.000 Türk Lirası olan bir apartman
dairesini arkadaşına kirasız (bedelsiz) olarak vermişse; kira geliri elde etmediği halde,
emsal kira bedeli (100.000 x % 5)= 5.000 Türk Lirası olacaktır.
150. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet
bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değer-
lemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur. Kira bedeli-
nin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır.

2.7.6. Veraset ve İntikal Vergisinde Matrah Olarak Emlak Vergisi

151. Emlak vergisi değerinin kullanıldığı bir başka alan veraset ve intikal vergilerinin
matrah hesaplamasıdır. İntikal eden gayrimenkuller (ticari işletmeye dahil olsun veya

64 Danıştay Vergi Daireleri Genel Kurulu’nun 06.04.1990 tarih ve E:1989/186, K:1990/31 sayılı kararında; emsal
kira bedeli uygulanan hallerde mükelleflerin bu oranın altında kira geliri elde ettiklerini açıklama ve kanıtlama
imkânına sahip oldukları, bu konuda kanıt yükümlülüğünün iddiayı ileri sürene ait olduğu, belirtilmiştir. Bu konuda,
kira sözleşmelerinin ispat aracı olarak kullanılabileceğine ilişkin Danıştay 3. Dairesi’nin 18.01.1989 tarih ve
E:1988/2428, K:1989/109 sayılı kararı; davacının beyan ettiği kira gelirlerinin doğru ve gerçek olduğunu ibraz ettiği
kira mukaveleleri ile ispatladığından, emsal kira bedeline göre cezalı vergi salınmasında yasal isabet görülmediği,
şeklindedir. Danıştay 3. Dairesi’nin 05.11.1987 tarih ve E:1986/2725, K:1987/2485 sayılı kararı da aynı yöndedir.
Danıştay 4. Dairesi’nin 26.01.1988 tarih ve E:1987/1007, K:1988/314 sayılı kararı ile; geçmiş yıllarda kiralanmış
taşınmazların kira bedellerinin aksi ispatlanmadıkça emsal kira bedelinden düşük olduğundan bahisle tarhiyat yapı-
lamayacağına, hükmedilmiştir.

TBB | 37