Page 80 - Emlak Vergisi Uygulaması 2019

Açıklamalı ve İçtihatlı Belediyelerde Emlak Vergisi Uygulaması

2.3. Binalarda Özellikli Yerlerin Durumu

194. Bina tanımlamasıyla doğrudan ilişkisi bulunan, binaların tamamlayıcı unsurlarının,
eklentilerinin, ortak yerlerin emlak vergisi bakımından durumlarının ne olacağı konu-
sunda da ayrıca durmak yerinde olacaktır.
195. Kısaca belirtmek gerekirse emlak vergisinde, ortak yerlerin ve eklentilerinin emlak
vergisi, bu alanların kullanım durumuna göre ayrıca ya da bina ile birlikte dikkate
alınır. Bina mütemmimleri ise, bina ile birlikte değerlendirilir.

2.3.1. Ortak Yerlerin Durumu
196. Bir yapıda ortak yerlerin ne olduğuna ilişkin tanımlama, 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu’nda yer almaktadır. Ayrıca, Tapu Sicil Tüzüğü’nün 26’ncı maddesinde
96
97
ortaklaşa kullanılan yerler düzenlenmektedir.
197. Kanun’un “tarifler” başlıklı 2’inci maddesinin (b) fıkrasında, Ortak Yerler, “anagayri-
menkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya
faydalanmaya yarayan yerleri” olarak tanımlanmakta, kat maliklerinin ortak malik
sıfatıyla, paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına yani kul-
lanma hakkına sahip oldukları hükme bağlanmaktadır. Başka bir ifadeyle, kat irtifa-
98
kı veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda bağımsız bölümler dışında kalıp, korunma ve
ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlere ortak yerler denir. Örnek; te-
meller, ana duvarlar, avlular, merdivenler, koridorlar, kalorifer, su, havagazı ve elekt-
rik tesisleri gibi.

198. Kanun’un tanımından yola çıkarak, bir bina niteliği taşıyan yapının, her bir bağımsız
bölümü dışındaki ortaklaşa kullanım ve faydalanma alanları ile yapının korunmasını
sağlayan alanların ortak yerleri oluşturduğu söylenebilir.

199. Ortak yerler üzerinde, bina maliklerinin (bir başka ifadeyle kat maliklerinin) ortak
mülkiyet hakları bulunmaktadır. Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerleri-
ne, arsa payları oranında, paylı mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Ortak mül-
99
kiyet hükümlerine göre de her bir malik, ortak yerlerin kullanım hakkına arsa payı
oranında sahip olmaktadır. Ortak yerlerden mülkiyet oranına göre yararlanma kuralı,
kat malikleri tarafından aksine bir sözleşme yapılmamış olması durumunda geçerlidir.
Arsa payı oranına göre yararlanma esası teras, garaj, kömürlük gibi belirlenebilir yer-

96 02 Temmuz 1965 tarih ve 12038 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
97 07 Haziran 1994 tarih ve 21953 sayılı Resim Gazete’de yayımlanmıştır.
98 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2’nci maddesine göre; Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe
anagayrimenkul; yalnız esas yapı kısmına anayapı; anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli
olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm; bir bağımsız bölümün
dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere eklenti; anagayrimenkulün bağımsız bölümleri
dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine ortak yerler denilir.
99 Kat Mülkiyeti Kanunu 16’ncı maddesinin 1’inci fıkra hükmü.

52 | TBB